Conseil d’épargne #59

Cinq pistes pour investir dans la pierre

La pierre et les Français, c'est une histoire qui dure : aujourd'hui encore, révèle un sondage récent du Crédit Foncier, 70% des épargnants préfèrent de loin la pierre lorsqu'il s'agit d'investir leur épargne.


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Contre 15% pour l'assurance-vie, 8% les livrets d'épargne et… 7% la bourse ! Pourquoi ce choix ? 51% des sondés estiment que c'est le meilleur moyen de se constituer un patrimoine et 45% que cela permet d'obtenir des revenus complémentaires. Il est vrai que ces vingt dernières années, la pierre a surclassé tous les autres placements lorsqu'on additionne son rendement et sa plus-value. Reste à savoir sous quelle forme investir… En fait, il existe 5 pistes principales permettant de devenir investisseur immobilier. Voyons cela ensemble…

Quelles sont les différentes façons d’investir dans la pierre?

  • L'achat d'un logement ancien locatif : L'investisseur acquiert un bien, qu'il met en location.
    Avantage : un rendement élevé, compris entre 2,5% (à Paris) et 9% pour les petites surfaces en régions.
    Inconvénients : un double risque, lié au non-paiement du loyer, concentré sur un seul locataire, et à la localisation, qui conditionne l'attractivité du bien. S'y ajoutent les soucis liés, le cas échéant, à la gestion en direct.

  • L'achat d'un Pinel: Cela consiste à acheter un logement neuf dans trois zones tendues prédéfinies (A, A bis, B1) et à le louer pendant 6, 9 ou 12 ans à des loyers plafonnés.
    Avantages : une réduction d'impôt équivalente à 12, 18 ou 21% (selon la durée de location) du prix d'achat et un rendement de 3 à 3,7%.
    Inconvénients : les mêmes que pour le locatif ancien, auquel s'ajoute le prix du neuf, rarement inférieur à 100 000 euros.

  • L'achat d'actions des sociétés foncières : Il s'agit d'acquérir des titres de sociétés cotées en bourse, détentrices de locaux loués à des entreprises.
    Avantages : un rendement entre 3 et 3,5%, sans soucis de gestion, seul produit immobilier à être taxé à la flat taxe, à acquérir soit dans un compte titres soit dans un contrat d’assurance vie
    Inconvénient : des titres très sensibles aux cycles économiques et boursiers.

  • L'achat de SCPI : il s'agit d'investir dans des sociétés qui acquièrent un patrimoine immobilier pour le compte d'investisseurs, le gèrent et leur reversent les loyers.
    Avantage : des rendements compris entre 4 et 4,5% et une mise qui peut être modeste.
    Inconvénient : une fiscalité élevée (voir ci-dessous), sauf lorsque ces SCPI sont détenues dans le cadre de l'assurance-vie.

  • L'achat d'immobilier "géré" : cela consiste à acquérir un bien dans une résidence (universitaire, touristique, médicalisée) avec services, dont la gestion est assurée par un tiers.
    Avantages : un rendement d'environ 3,5%, aucun souci de gestion et une réduction d'impôt de 11 % du prix d'achat (plafonné à 300 000 euros), hors taxes, réparti sur les neuf années du bail. Inconvénient : revente difficile, surtout si le gestionnaire n'est pas sérieux.

Une fiscalité élevée

L'immobilier ne bénéficie pas de la "flat-tax" à 30% mise en place par le gouvernement Philippe. Les revenus fonciers sont donc imposés à la tranche marginale d'imposition (de 10 à 45%) du propriétaire, majorés des prélèvements sociaux à 17,2%. Concrètement, pour les contribuables les plus imposés, l'imposition peut donc monter à… 62,2 % (45% + 17,2 %) ! Sauf pour les SCPI (détenues dans le cadre d'une assurance-vie, qui bénéficient alors du cadre fiscal très favorable de ce placement.

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