Retraite : l'intérêt d'une SCPI en nue-propriété

C'est bien connu : la retraite est une histoire d'anticipation. Afin de se prémunir contre une inévitable perte de revenus à cette échéance, il convient de se constituer une épargne compensatoire. Parmi les solutions, le Plan Épargne Retraites (PER) a déjà séduit un peu plus de 11 millions de français. Si leur placement préféré, l'assurance vie, est aussi une solution complémentaire, il en existe une qui mérite d'être plus largement connue : l'investissement dans une SCPI en nue-propriété.

La nue-propriété

Derrière ce terme sibyllin, une stratégie d'investissement qui s'avère pertinente. Concrètement, lorsque qu'un bien immobilier a fait l'objet d'un démembrement du droit de propriété, celui-ci est partagé entre l'usufruitier et le nu-propriétaire. Le premier peut l'utiliser en l'occupant et/ou en en percevant des revenus (loyer) tandis que le second détient le droit d'en disposer en le vendant, le donnant ou le léguant mais sans pouvoir l'utiliser. Autrement dit, acheter un bien en nue-propriété revient à en céder l'usufruit à une autre personne soit à vie, c'est-à-dire jusqu'à la mort de l'usufruitier - il s'agit alors d'usufruit viager -, soit pour une durée déterminée. Dans ce second cas, l'usufruit temporaire est alors spécifié par contrat pour une période donnée. Dans l'un ou l'autre de ces deux cas, à l'échéance prévue (décès ou terme fixé), la pleine propriété se reconstitue automatiquement au profit du nu-propriétaire.

Diversité et fiscalité

Sur ce principe, il est donc possible d'investir dans une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) démembrée en nue-propriété. Comme pour l'achat direct d'un bien foncier, cette solution "pierre-papier" permet d'accéder à un patrimoine immobilier. Mais elle présente, en plus, l'avantage d'être diversifiée tant en termes géographiques (France, Europe…) que sectoriels (résidentiel, commercial, industriel…). Au-delà, investir dans une SCPI en nue-propriété présente un intérêt fiscal. Étant donné que le nu-propriétaire ne perçoit pas de loyer, il n'est donc pas imposable au titre de cet investissement et n'a pas non plus à s'acquitter de prélèvements sociaux. En outre, il ne peut pas être taxé au titre de l'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) car ces parts en nue-propriété n'entrent pas dans le calcul de son patrimoine immobilier. Surtout l'avantage principal d'une SCPI en nue-propriété tient à l'opportunité de bénéficier d'une décote sur le prix d'acquisition. Celle-ci varie selon la durée du démembrement qui peut être de 7, 10, 15 ou 20 ans. Dans ce dernier cas, elle peut ainsi atteindre 55 %.

Cas pratique

Pour mieux prendre la mesure des avantages financiers procurés par une SCPI en nue-propriété, rien de tel qu'un cas pratique. Vous avez 50 ans et vous souhaitez générer un revenu régulier de 500 euros par mois une fois à la retraite, c’est-à-dire dans 15 ans. Si vous investissez de manière classique en pleine propriété dans des SCPI, vous devrez investir environ 220 000 euros (avec une hypothèse d’un taux marginal d’imposition - TMI - à 30 % et d’un taux moyen de distribution sur les SCPI de 5 %). Pour le même objectif de revenus complémentaires à la retraite, un investissement en nue-propriété dans une SCPI ne réclame l'immobilisation que de 135 000 euros, soit une différence de 85 000 euros par rapport à la formule en pleine propriété. Et, une fois à la retraite, votre capital aura la même valeur dans les deux cas.

Calibré pour la retraite

Suivant ce schéma, investir dans une SCPI en nue-propriété est relativement bien calibré pour la retraite. D'une part parce qu'avec un horizon de 15 à 20 ans, à l'âge de 45-50 ans, cette solution permet de faire coïncider la durée du démembrement avec celle qu'il reste jusqu'à la sortie définitive de la vie active. D'autre part, la décote à l'achat est une manne financière qui peut, le cas échéant, être placée dans une autre solution d'investissement pour se constituer un complément de revenus supplémentaire pour la retraite ; ou vu autrement, pour le même capital investi, le nombre de parts de SCPI sera plus important, générant un revenu plus important. Par ailleurs, comme préalablement souligné, le placement dans une SCPI en nue-propriété ne génère pas de revenus durant cette phase. Cela évite ainsi une imposition supplémentaire de nature à alourdir une situation fiscale qui, à ce moment de la vie active, se caractérise par un TMI élevé. A contrario, une fois à la retraite, la fiscalité qui y sera appliquée se fera alors sur un taux marginal plus faible. Enfin, il est important de préciser que cette solution est peu contraignante étant donné que la détention en nue-propriété ne réclame pas de gestion particulière et que le remembrement se réalise automatiquement.

Vents porteurs

Et si une SCPI en nue-propriété présente d'indéniables atouts intrinsèques, son intérêt est particulièrement renforcé dans l'environnement qui prévaut aujourd'hui. Depuis l'an dernier, à la faveur d'un recul de l'inflation et d'une détente monétaire en Europe, le marché de l'immobilier tend à mieux se porter. Et, dans son sillage, la pierre-papier aussi. En témoigne, le regain d'intérêt des investisseurs. Sur le premier semestre, la collecte nette des SCPI a ainsi atteint 2,2 milliards d'euros en France*, soit une hausse de 29 % par rapport à la même période de l'an dernier - une reprise qui est d'ailleurs essentiellement portée par les fonds diversifiés. Ces vents porteurs se traduisent, sur le marché, par les premières revalorisations du prix des parts, résultat de l'appréciation de la valeur du patrimoine immobilier détenu par les SCPI. Illustration de cette tendance, parmi les 13 fonds commercialisés par Altaprofits, quatre ont déjà revalorisé leurs parts.

^{*Source : ASPIM (Association Française des Sociétés de Placement Immobilier) et IEIF (Institut de l'Épargne Immobilière et Foncière), juillet 2025.}