Démembrement de propriété : de quoi parle-t-on ?

En séparant l’usufruit et la nue-propriété d’un bien, un propriétaire peut anticiper sa transmission sans se priver de ce bien. Le coût fiscal de la donation est réduit. Le démembrement est aussi utilisé de façon temporaire, notamment pour permettre à un investisseur d’acquérir un bien à moindre coût.
Les spécialistes de l’immobilier parlent souvent de démembrement de propriété. Parfois mystérieux pour les épargnants, cet acte juridique est utilisé dans le cadre de donations et de transmissions familiales, ou dans l’achat de nouveaux biens.

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d’un bien en deux : l’usufruit, c’est-à-dire le droit de jouir du bien ou de ses fruits (comme les loyers par exemple), et la nue-propriété, qui donne le droit d’en disposer à condition que l’usufruitier soit d’accord. Les deux droits se réunissent à nouveau dans une pleine propriété à l’extinction de l’usufruit.

Il existe deux types de démembrements : le démembrement temporaire, dans lequel l’usufruit cesse à une date définie à l’avance, et le démembrement viager, qui s’interrompt à la mort de l’usufruitier.

L’usufruit et la nue-propriété peuvent se vendre, mais ils n’ont pas la même valeur que la pleine propriété.
 

Le plus souvent, le démembrement de propriété est utilisé comme une technique de transmission. Il s’agit, par exemple, pour des parents, de donner la nue-propriété d’un ou de plusieurs biens à leurs enfants. Ainsi, ils anticipent leur succession en répartissant eux-mêmes, de leur vivant, les biens entre leurs enfants. La valeur fiscale de la nue-propriété, celle que l’administration prend en compte pour calculer le montant des droits de donation, est faible lorsque les usufruitiers sont jeunes. Plus ils vieillissent, plus la nue-propriété s’apprécie.

Prenons l’exemple d’un parent qui donne à un enfant la nue-propriété d’une maison dont la pleine propriété vaut 200 000 euros. S’il a entre 51 et 60 ans au moment où il effectue cette donation, la valeur fiscale de la nue-propriété est de 50% du prix de la pleine propriété. Le fisc calculera donc les droits de donation sur 100 000 euros. Comme chaque parent peut transmettre 100 000 euros en franchise d’impôt à chacun de ses enfants tous les quinze ans, il n’y aura aucun droit à payer.

Si le propriétaire attend d’avoir 61 ans pour transmettre, la nue-propriété vaudra 60% du prix, soit 120 000 euros. Si la donation a lieu entre les 71 et les 80 ans de l’usufruitier, elle vaudra 70 % du prix, et si l’acte est signé entre les 81 et les 90 ans de l’usufruitier, la nue-propriété vaudra 80% du prix. Plus l’usufruitier est âgé, plus le coût de la transmission est donc élevé.

Au décès de l’usufruitier, la nue-propriété et l’usufruit sont réunis en pleine propriété.

Le démembrement de propriété est aussi fréquemment utilisé lorsque le premier époux d’un couple disparaît. En l’absence de testament, celui des deux qui survit peut recevoir 25% des biens en pleine propriété, ou 100% des biens en usufruit. S’il choisit la deuxième option, les enfants, eux, ne reçoivent que la nue-propriété. Leur part dans la succession est taxée non pas sur la valeur en pleine propriété, mais sur la valeur de la nue-propriété. Ils deviendront pleinement propriétaires au décès de leur deuxième parent. Dans l’intervalle, le survivant a l’usage de tous les biens de son conjoint : logement, mais aussi biens locatifs (dont il perçoit les loyers), et même parfois portefeuille de titres. Dans ce cas, toutefois, il ne peut pas céder les actions ou les obligations sans l’accord des nus-propriétaires, mais il encaisse les dividendes et les coupons. 
 

Utile pour acheter un bien à un prix inférieur à sa valeur de marché

L'essentiel à retenir

 

• ​Le démembrement de propriété consiste à séparer la jouissance d’un bien du droit de le vendre.
• Cet acte juridique permet d’anticiper les transmissions familiales, mais aussi d’aider un enfant pendant une durée limitée ou d’acquérir un bien immobilier à moindre coût.