Conseil d’épargne #215
SCPI : comment évaluer et trouver les meilleures SCPI ?
Devant la pléthore d’offres immobilières, comment s’y retrouver et évaluer les meilleures SCPI ?
SCPI, KEZAKO ?
La SCPI, société civile de placement immobilier, est un placement collectif qui collecte des fonds auprès d’investisseurs afin d’acquérir et de gérer un patrimoine immobilier locatif. Ce patrimoine immobilier est destiné à la location. Les gérants des SCPI en assurent la gestion et les investisseurs détenteurs des parts deviennent associés de la SCPI.
Ce qu’il faut savoir avant d’investir :
L’investissement en SCPI est un investissement de long terme qui présente un risque de liquidité lors de la revente des parts et un risque de perte en capital dépendant des conditions conjoncturelles économiques et immobilières, notamment de la location des immeubles. Les performances passées ne présagent pas des performances futures.
Ce qu’il faut savoir avant d’investir :
L’investissement en SCPI est un investissement de long terme qui présente un risque de liquidité lors de la revente des parts et un risque de perte en capital dépendant des conditions conjoncturelles économiques et immobilières, notamment de la location des immeubles. Les performances passées ne présagent pas des performances futures.
LES DIFFÉRENTES CATÉGORIES DE SCPI
Il existe différentes catégories de SCPI qui se distinguent à la fois par le type de biens achetés (bureaux, commerces, EHPAD) mais également par leurs zones géographiques (Europe, France, en région…) et leur régime fiscal.
- SCPI de rendement : ces dernières investissent principalement dans des actifs de bureaux, locaux commerciaux, entrepôts et résidences de services et gèrent un parc immobilier locatif ce qui permet aux associés, de percevoir des revenus réguliers aux associés.
- SCPI de plus-value : ces dernières investissent en majorité dans de l’immobilier d’habitation en nue-propriété offrant de fortes perspectives de valorisation et leur objectif ne repose pas sur la distribution de revenus mais sur l’appréciation du capital à terme.
- SCPI fiscales : elles ont pour vocation à acquérir des biens relevant de régimes spécifiques (Malraux, Pinel…) afin d’en faire bénéficier les associés.
CAPITALISTIQUEMENT, DEUX FAMILLES DE SCPI
Une SCPI à capital fixe est une SCPI dont le prix de souscription et le montant du capital sont définis dans les statuts.
La SCPI peut décider en assemblée générale de procéder à une augmentation de capital dès que le montant du capital prévu est atteint. C’est seulement à l’occasion de ces augmentations que les investisseurs souhaitant acquérir de nouvelles parts pourront y avoir accès. Les investisseurs peuvent également procéder à l’acquisition sur le marché secondaire, où sont confrontées les offres et les demandes de parts de SCPI.
La SCPI peut décider en assemblée générale de procéder à une augmentation de capital dès que le montant du capital prévu est atteint. C’est seulement à l’occasion de ces augmentations que les investisseurs souhaitant acquérir de nouvelles parts pourront y avoir accès. Les investisseurs peuvent également procéder à l’acquisition sur le marché secondaire, où sont confrontées les offres et les demandes de parts de SCPI.
- Les SCPI à capital variable : l’épargnant peut acquérir ou céder ses parts quand il le souhaite.
Une SCPI à capital variable est une SCPI au sein de laquelle les parts sont émises régulièrement en fonction des demandes de souscription dans la limite du montant plafond du capital. La SCPI est donc en augmentation de capital permanente. Les investisseurs n’auront donc pas à attendre, comme dans le cas d’une SCPI à capital fixe, une augmentation de capital ou à une confrontation d’offres et de demandes avant de pouvoir procéder à une acquisition de parts. Cela veut dire que les investisseurs peuvent entrer ou sortir à tout moment de la SCPI.
- Le choix entre SCPI à capital fixe et à capital variable :
Pour comparer ces deux formes de SCPI, il convient de comparer leurs caractéristiques. En effet, dans une SCPI à capital fixe la société de gestion réalise la collecte auprès des investisseurs qui ne connaissent pas à l’avance le prix de revente. En revanche, dans le cas de la SCPI à capital variable, il y a une corrélation entre le prix de souscription et la valeur réelle du patrimoine ce qui permet à l’investisseur de connaitre le prix auquel il achète ses parts et celui auquel il peut les revendre. Le choix du type de SCPI va donc dépendre des objectifs de l’investisseur.
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