Quelle est la fiscalité des SCPI ?

Investir en SCPI est une solution pour accéder au marché immobilier locatif professionnel

Investir dans une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) permet d’accéder au marché de l’immobilier locatif d’entreprise (bureaux, maisons de retraite, centres commerciaux, entrepôts, hôtels…) ou résidentiel via un placement collectif. La dynamique est intéressante, puisqu’un tel marché est inaccessible aux investisseurs privés.

Lorsque vous achetez des parts de SCPI, vous touchez des revenus locatifs. Chaque associé perçoit un pourcentage du revenu global de la SCPI, déterminé en fonction du capital qu’il détient. On parle d’investissement dans la « pierre papier ». Un tel placement permet de faire fructifier son épargne en vue de diversifier son patrimoine, par exemple. C’est aussi un bon moyen de se soustraire aux contraintes de gestion immobilière classique (apport financier, crédit immobilier, travaux, recherche de locataires, gestion d’impayés...).

La fiscalité des revenus de SCPI varie selon que vous investissez en direct ou via l’assurance vie

Lorsque vous investissez en SCPI, vous pouvez placer votre argent en direct ou via un contrat d’assurance vie. Chacune des deux options peut se révéler intéressante en fonction de votre profil. Il convient de bien choisir pour rentabiliser au mieux votre investissement. D’autant que la fiscalité de vos revenus locatifs est très différente selon votre façon d’investir. Si l’investissement en SCPI en direct est confronté à une fiscalité plus lourde que celui en assurance vie, il constitue un outil très pertinent de transmission de patrimoine.

Quelle fiscalité s’applique aux parts de SCPI détenues en direct ?

Les SCPI sont « fiscalement transparentes », c’est-à-dire qu’elles ne sont pas imposées directement. Vos revenus collectés, eux, sont imposés. Vous êtes soumis à l’imposition au titre des revenus fonciers pour votre quote-part de loyers encaissés, après imputation des charges déductibles (intérêts d’emprunt, dépenses d’acquisition, dépenses de gestion…). Les revenus fonciers sont assujettis aux prélèvements sociaux de 17,2% et à l’impôt sur le revenu, dont le taux dépend de votre tranche marginale d’imposition.

Dans le cadre de l’imposition des revenus fonciers, vous devez choisir entre deux régimes : le régime micro-foncier ou le régime réel.

• Le régime micro-foncier concerne les revenus fonciers bruts inférieurs à 15.000 euros par an. Il faut déclarer les loyers hors charges, puis déduire un abattement forfaitaire de 30% sur le montant total. L’imposition se fait sur les 70% restants. Pour bénéficier de ce régime, vous devez percevoir d’autres revenus locatifs que ceux de la SCPI. Il doit s’agir des revenus fonciers de biens immobiliers détenus en propre et en direct. Si vous n’êtes pas dans ce cas, le régime réel d’imposition s’applique de fait.
• Le régime réel s’applique si vos revenus fonciers sont supérieurs à 15.000 euros par an. Dans ce cas, vous déduisez vos charges de vos loyers annuels (frais de travaux, réparation, gestion, taxes foncières, etc.). Vous êtes imposé sur les sommes restantes.

Vous pouvez opter aussi pour le régime réel si vos revenus sont inférieurs à 15.000 euros et s’il s’avère plus intéressant que le régime micro-foncier. C’est le cas quand vous avez supporté beaucoup de charges, par exemple. Attention, l’option s’exerce de manière irrévocable pour une durée de 3 ans.

Lorsque la SCPI vend un actif (immobilier ou financier) ou touche des rendements de produit financier, les bénéfices (on parle de plus-values) issus de l’opération de vente sont, au choix :

• Imposés au barème progressif de l’impôt sur les revenus (depuis janvier 2013),
• Imposés au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30% (depuis 2018).

Enfin, en cas de cession de parts de SCPI, les bénéfices liés à la valorisation positive des parts cédées sont soumis à l’impôt sur les plus-values des particuliers.

Quelle fiscalité s’applique aux parts de SCPI détenues via une assurance vie ?

Si vous investissez dans une SCPI via votre contrat d’assurance vie, alors la fiscalité de l’assurance vie s’applique. Cela signifie en premier lieu que tant que vous ne rachetez pas vos revenus générés par la SCPI, vous n’êtes pas imposé. Quand vous souhaitez récupérer tout ou partie de votre capital investi en assurance vie, la fiscalité est bien moins lourde que celle appliquée aux revenus fonciers (donc à la détention de parts de SPCI en direct). D’autant plus si vous détenez votre contrat depuis plus de huit ans.

Votre fiscalité dépend en effet de la durée de détention de votre contrat ainsi que de la date des versements que vous avez effectués. À savoir :

• Pour les versements et souscriptions effectués après le 27 septembre 2017 : le prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30% s’applique, avec un abattement pour les contrats de plus de 8 ans d’ancienneté : 4600 euros pour une personne célibataire, veuve ou divorcée, et 9200 euros pour un couple.
• Pour les versements antérieurs au 27 septembre 2017 : le prélèvement forfaitaire libératoire (PFL) s’applique, en plus des prélèvements sociaux de 17,20%. Pour les contrats détenus depuis plus de 8 ans, le PLF n’atteint que 7,5%. Pour des rachats entre 4 ans et 8 ans de détention du contrat, ce taux monte à 15%. Il s’élève à 35% pour les contrats de moins de quatre ans.

SCPI détenue en direct versus via l’assurance vie : exemple chiffré

Dans cet exemple, votre taux marginal d’imposition sur les revenus est de 30%. Vous placez 100.000 euros et la SCPI dans laquelle vous avez investi propose un rendement de 5%.

Cet exemple montre que la fiscalité avantageuse de l’assurance vie est compensée par les frais de gestion de l’assureur. C’est pourquoi il est indispensable de bien calculer les avantages et inconvénients des deux manières d’investir en SCPI pour faire le bon choix, en fonction de votre situation et de vos désirs en matière de transmission.

À retenir

Si l’investissement en SCPI via une assurance vie présente des avantages fiscaux indéniables par rapport à l’investissement en SCPI en direct, il est aussi soumis à des frais qu’il ne faut pas négliger. Au fond, l’intérêt de l'un ou l’autre dépend de votre situation.