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SCPI : comment se constituer un portefeuille immobilier performant

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Année après année, les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) prouvent leur capacité à générer des revenus complémentaires. Alors que 2022 a été compliquée pour les marchés financiers, les SCPI affichent une hausse de leur rendement. Ainsi, le taux de distribution moyen s'établit à 4,53% en 2022, contre 4,45 % en 2021, selon les chiffres de l’Association Française des Sociétés de Placement immobilier (Aspim). Preuve de leur capacité à tenir le cap en générant des revenus réguliers sur une longue période, leur rendement moyen atteint 4,60 % sur les dix dernières années.

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La SCPI de rendement, qu’est-ce que c’est ?

La SCPI fait partie des placements de type «pierre papier», dans lesquels on possède des parts et dont la gestion est confiée à des professionnels de l’investissement immobilier.

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1- Quel est le principe d'un investissement en SCPI ?

Les SCPI vous permettent d’acquérir, pour une mise de départ modeste, des parts d’un portefeuille immobilier pour en percevoir les revenus, dès maintenant ou dans quelques années si vous optez pour l’acquisition de la nue-propriété dans le cadre d’un démembrement de propriété. Autre avantage, le risque locatif est moins important que dans le cadre d’un achat immobilier en direct, puisqu’il est dilué sur les dizaines, voire les centaines de biens acquis par la société de gestion.

De plus les contraintes de gestion (acquisition des biens, recherche des locataires, gestion locative, travaux…) sont assumées par le gérant qui, en contrepartie, prélève des frais de gestion. Comme tout placement immobilier, la pierre papier s’envisage sur un horizon de long terme (entre 8 à 10 ans) et s’inscrit dans une stratégie de diversification.

 

Le saviez-vous

  • Les SCPI permettent aux investisseurs de bénéficier d'un accès indirect à des biens immobiliers de grande envergure bien moins accessibles en investissement direct.
  • Les SCPI offrent une option de revenu régulier, car les loyers perçus des biens immobiliers sont distribués aux investisseurs sous forme de dividendes.
  • La liquidité des SCPI est relativement élevée par rapport à l'investissement immobilier direct, car il est possible de vendre ses parts à tout moment sur le marché secondaire.
 

2- Les critères à prendre en compte pour sélectionner des SCPI

Comment, parmi les 215 SCPI commercialisées par les 42 sociétés de gestion agréées par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF), arriver à constituer le portefeuille qui réponde à vos attentes ? Si votre objectif est de toucher des revenus complémentaires, il faudra retenir les SCPI dites de rendement. Plusieurs indicateurs de performance sont à prendre en compte dans votre décision, tels que :

  • Le taux de distribution (TD), qui mesure le rendement de la SCPI. Il correspond au rapport entre la distribution brute (avant prélèvement fiscal) et le prix d’une part au 1er janvier de l’année. Rappelons toutefois que les rendements passés ne présagent pas des performances futures.
  • Le taux de rendement interne (TRI), qui correspond au taux de rentabilité annualisé de l’investissement en tenant compte de l’évolution du prix de la part et des revenus distribués sur la même période. Celui-ci est indiqué pour une période (5 ans,10 ans…)
  • Le taux d'occupation financier (TOF), lui définit le rapport entre le montant des loyers effectivement facturés et le total des loyers qui seraient perçus si le patrimoine de la SCPI était loué intégralement.

 

Bon à savoir

Outre les indicateurs de performance, il est également essentiel de prendre en compte d'autres critères tels que la qualité de la société de gestion, son expertise dans la gestion immobilière, la diversification du portefeuille de la SCPI et la stratégie d'investissement.

 

 

3- Capitalisation, historique, stratégie: 3 paramètres à étudier de près

Votre décision d’investissement doit aussi prendre en compte le montant de la capitalisation de la SCPI, afin de profiter de différentes dynamiques. Une faible capitalisation, de l’ordre de quelques centaines de millions, est le marqueur d’un patrimoine encore peu développé. Cela peut constituer une opportunité car le potentiel de revalorisation de la part est plus élevé, et le rendement sera probablement meilleur que dans une autre SCPI plus ancienne. 
À l’opposé, une SCPI à forte capitalisation (au-delà du milliard) vous apportera plus de sécurité grâce à l’importance de son parc immobilier. Cette solide assise financière permet au gérant de pratiquer une politique d’investissement diversifiée, afin de mutualiser les risques et optimiser le rendement de son patrimoine. 
La stratégie est à étudier en parallèle avec l’historique de performances des SCPI. En privilégiant celles qui ont une ou deux décennies d’ancienneté, vous avez l’assurance supplémentaire d’investir dans des sociétés de gestion qui ont fait leurs preuves dans leur capacité à opérer des choix stratégiques pour anticiper et s’adapter aux différents cycles économiques. Ce savoir-faire leur permet de renouveler et d’étendre leur parc en sélectionnant les actifs immobiliers les plus porteurs, respectant les dernières normes environnementales, et ainsi créer durablement de la valeur, notamment grâce à la revalorisation des parts.

Vous noterez que certains gestionnaires mettent en avant leur stratégie dite « core ». Cela signifie qu’ils concentrent leurs investissements sur des actifs premium, situés dans les secteurs les plus prisés. Ces bâtiments de premier choix sont très recherchés, les locataires optent pour des baux de longues durées, autant de facteurs qui permettent de générer des loyers réguliers.

La stratégie est à étudier en parallèle avec l’historique de performances des SCPI. En privilégiant celles qui ont une ou deux décennies d’ancienneté, vous avez l’assurance supplémentaire d’investir dans des sociétés de gestion qui ont fait leurs preuves dans leur capacité à opérer des choix stratégiques pour anticiper et s’adapter aux différents cycles économiques. Ce savoir-faire leur permet de renouveler et d’étendre leur parc en sélectionnant les actifs immobiliers les plus porteurs, respectant les dernières normes environnementales, et ainsi créer durablement de la valeur, notamment grâce à la revalorisation des parts.

Si l’évaluation de ces différents critères vous permet de sélectionner les SCPI qui ont le potentiel pour offrir des performances durables, l’étape suivante est de construire l’allocation qui répond à vos objectifs. La diversification est essentielle, tant sur le plan sectoriel que géographique, afin de capitaliser sur des dynamiques économiques différentes. SCPI de bureaux, de santé, de logistique, ou encore concentrées en France, ou ouvertes à l’Europe, notre sélection de SCPI répond à cet objectif de diversification. Nos conseillers sont à votre disposition pour réaliser un audit patrimonial, puis vous conseiller dans le montage d’un portefeuille répondant à vos attentes, et vous accompagner dans les démarches de souscription.

 

À retenir

Ce qu'il faut savoir avant d'investir:

  • Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps. Les performances sont nettes de frais de gestion des contrats.
  • L'investissement sur les supports en unités de compte supporte un risque de perte en capital puisque leur valeur est sujette à fluctuation à la hausse comme à la baisse dépendant notamment de l'évolution des marchés financiers.
  • L'assureur s'engage sur le nombre d'unités de compte et non sur leur valeur qu'il ne garantit pas.

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