18 novembre 2021
Les SCPI ou sociétés civiles de placement immobilier apportent une réponse pertinente à la diversification patrimoniale. Leur principe est de vous permettre de devenir copropriétaires d’actifs immobiliers. Chaque société de gestion applique une stratégie d’investissement pour se constituer un patrimoine immobilier. Camille Barjot-Berthet, responsable des partenariats chez Atland Voisin, nous détaille la notion de diversification dans le cadre des SCPI et pourquoi c’est un critère important lors de la constitution d’un portefeuille de SCPI.
Qu’entend-on par diversification dans le cadre des SCPI ?
La diversification se joue à plusieurs niveaux. Elle peut être de nature géographique, et consiste à investir dans des actifs situés dans plusieurs villes qui, représentent autant de marchés immobiliers avec leur cycle propre. Mais l’échelle peut être plus vaste et dépasser nos frontières, en choisissant d’investir dans certains pays européens et au-delà. La diversification peut aussi être sectorielle. Dans ce cas, il s’agit d’un parc immobilier qui se compose de bureaux, de commerces, de locaux d’activités, ou encore de l’hôtellerie de plein air. L’objectif est de bénéficier de dynamiques économiques différentes, propre à chaque secteur Enfin, la diversification s’appuie aussi sur la taille des actifs, le nombre et la typologie des locataires, la variété des baux, l’âge du bâti (avec des travaux ou non).
Quel est l’intérêt de cette diversification pour l’investisseur ?
L’objectif est de bénéficier de dynamiques économiques différentes, propres à chaque secteur ou zone géographique, qui vont apporter de la stabilité à l’ensemble. Un scenario de croissance favorisera l’emploi et soutiendra donc la demande de bureaux. De même si la consommation domestique est en hausse, les commerces seront gagnants. Avec des SCPI, l’investisseur gagne la possibilité de se positionner sur des actifs immobiliers auxquels il n’aurait pas eu accès seul, dans la mesure où un immeuble de bureaux coûte plusieurs millions d’euros. Et il applique l’adage selon lequel « on ne doit pas mettre tous ses œufs dans le même panier ».
Selon vous, la diversification géographique est-elle aussi importante que la diversification sectorielle ?
Tout dépend de la stratégie d’investissement poursuivie. Dans le cas d’EPARGNE PIERRE par exemple, nous insistons beaucoup sur la géographie lorsqu’on la présente comme la SCPI des métropoles et des régions. C’est la première SCPI à avoir ciblé prioritairement les villes comme Lyon, Lille, Nantes, Bordeaux, etc., qui connaissent un développement économique et démographique régulier et supérieur à la moyenne depuis plusieurs années. A titre de comparaison, ces villes ont représenté entre 2/3 et 3/4 des montants investis par Epargne Pierre, contre 1/4 à 1/3 seulement pour les autres SCPI.
Pour illustrer vos propos, pourriez-vous nous détailler comment ont été sélectionnés les actifs de la SCPI epargne pierre ?
Pour une SCPI, notre travail consiste à apporter des revenus complémentaires aux épargnants. Il faut revenir à ce besoin pour comprendre la façon dont nous sélectionnons des actifs. Cela implique que nous regardons d’abord des immeubles loués avec un fort taux de remplissage et dont les dépenses de travaux peuvent se répartir dans le temps.
Pour Epargne Pierre par exemple, s’agissant des bureaux, nous sommes particulièrement attentifs aux actifs dans les métropoles. En revanche pour les commerces, nous ouvrons plus largement aux villes « secondaires ». L’important s’agissant des commerces est d’être implanté au bon endroit. Nous visons donc des boutiques de pied d’immeuble situées en centre-ville ou des zones commerciales fréquentées. Nous regardons également la taille de l’actif. Nous apprécions ceux dont la valorisation est comprise entre 1 et 50 M€ (ce qui est assez « modeste » en immobilier d’entreprise). Enfin, nous sommes soucieux de la qualité du ou des locataires et de la solidité des baux.
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