Qu’est-ce que l’acquisition de parts de SCPI en démembrement de propriété ?
Le principe du démembrement de propriété est de dissocier la nue-propriété d’un bien immobilier de son usufruit. Ce mécanisme constitue notamment une opportunité si vous investissez dans les scpi, puisque cela vous permet de les acheter avec une décote.
Quand vous faites l’acquisition d’un bien immobilier, vous achetez probablement sans le savoir : l’usus c'est-à-dire le droit d’utiliser le bien, le fructus (le droit d’en percevoir les fruits) et l’abusus le droit de disposer du bien. Or il est possible de répartir les droits de propriété entre plusieurs personnes : c’est ce que l’on appelle le démembrement de propriété.
Ainsi, il y aura d’une part :
- L’usufruitier qui pourra utiliser le bien, pour y habiter, le louer et en tirer des revenus fonciers. Il lui est interdit de le détériorer ou de le laisser se détériorer, ainsi il doit s’acquitter des charges liées à son entretien. Il devra aussi s’acquitter de la taxe foncière et la taxe d'habitation, ainsi que les réparations courantes. Il peut tout à fait vendre son droit à l'usufruit.
- Le nu-propriétaire qui conserve la propriété sur les murs. Il doit supporter la charge des grosses réparations et des charges extraordinaires (comme la réfection d’un toit). Il peut lui aussi céder son droit à la nue-propriété. Le démembrement peut être temporaire (signé pour une durée donnée) ou bien viager (il cesse à la mort de l’usufruitier). Le nu-propriétaire retrouve alors l’ensemble des droits sur les biens, c’est le remembrement de la propriété.
Certaines parts de SCPI sont accessibles en démembrement de propriété. Vous faites l’acquisition de la nue-propriété selon un barème de répartition entre la nue-propriété et l’usufruit.
Le nu-propriétaire va détenir la propriété des parts de SCPI pendant la durée du démembrement qui peut être temporaire de 7, 10, 15 ou 20 ans. Le gérant de la SCPI trouve la contrepartie qui achètera l’usufruit et qui pendant la période touchera des revenus locatifs.
Le saviez-vous ?
Le démembrement de propriété peut être utilisé pour optimiser la transmission
de patrimoine en répartissant les droits entre usufruitiers et nu-propriétaires
Le démembrement de propriété peut être appliqué à différents types de biens immobiliers,
tels que des résidences principales, des biens locatifs ou des parts de SCPI.
Le démembrement de propriété peut permettre une gestion simplifiée de l'immobilier,
puisque l'usufruitier est responsable de l'entretien courant du bien.
Une décote variable selon la durée du démembrement
Le démembrement constitue aussi une opportunité si vous investissez dans les SCPI. En vous portant acquéreur de la seule nue-propriété, vous bénéficiez d’un prix d’acquisition réduit. La décote varie selon la durée du démembrement et peut atteindre 55% pour un démembrement fixé à 20 ans. Puisque vous ne percevez pas les loyers, vous n’avez rien à reporter sur votre feuille d’imposition ni à vous acquitter de prélèvements sociaux. Vous ne pouvez pas non plus être taxé au titre de l’IFI car ces parts en nue-propriété n’entrent pas dans le calcul de votre patrimoine immobilier. C’est l’usufruitier qui devra déclarer les parts de SCPI dans sa déclaration IFI et déclarer également les revenus locatifs.
Attention toutefois, il n’y a pas de marché secondaire pour les parts de SCPI en démembrement, vous n’aurez donc pas la possibilité de les vendre si jamais vous aviez besoin de liquidités. Au terme de l’opération de démembrement, vous récupérez la pleine-propriété des parts de SCPI sans aucune fiscalité. Ce n’est qu’à ce moment-là que vous commencez à percevoir les loyers issus de votre investissement. Vous pouvez aussi espérer avoir un capital plus important que la mise initiale, puisque vous détenez désormais des parts de SCPI en pleine propriété, et non plus sur leur seule valeur en nue-propriété.
Bon à savoir :
Après le démembrement, vous récupérez la pleine propriété des parts de SCPI sans fiscalité.
C'est à ce stade que vous commencez à percevoir les loyers de votre investissement.
Vous pouvez également espérer obtenir un capital plus élevé que votre investissement initial, car vous détenez maintenant les parts de SCPI en pleine propriété, ce qui inclut leur valeur de nue-propriété.
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