Qu’est-ce que le démembrement de propriété ?

Quand vous faites l’acquisition d’un bien immobilier, vous achetez  probablement sans le savoir : l’usus c'est-à-dire le droit d’utiliser le bien), le fructus (le droit d’en percevoir les fruits) et l’abusus (le droit de disposer du bien). Or il est possible de répartir les droits de propriétés entre plusieurs personnes : c’est ce que l’on appelle le démembrement.

Ainsi, il y aura d’une part :

• L’usufruitier qui pourra utiliser le bien, pour y habiter, le louer et en tirer des revenus fonciers. Il lui est interdit de le détériorer ou de le laisser se détériorer, aussi il doit s’acquitter des charges liées à son entretien. Il devra aussi s’acquitter de la taxe foncière et la taxe d'habitation, ainsi que les réparations courantes. Il peut tout à fait vendre son droit à l'usufruit.
• Le nu-propriétaire qui conserve la propriété sur les murs. Il doit supporter la charge des grosses réparations et des charges extraordinaires (comme la réfection d’un toit). Il peut lui aussi céder son droit à la nue-propriété. Le démembrement peut être temporaire (signé pour une durée donnée) ou bien viager (il cesse à la mort de l’usufruitier). Le nu-propriétaire retrouve alors l’ensemble des droits sur les biens, c’est le remembrement de la propriété.

Ce mécanisme juridique permet de préparer de son vivant la transmission d’un patrimoine et d’alléger la note fiscale. En savoir plus.

Une décote variable selon la durée du démembrement

Mais le démembrement constitue aussi une opportunité pour les particuliers qui investissent dans les SCPI. En se portant acquéreur de la seule nue-propriété, vous bénéficiez d’un prix d’acquisition réduit. La décote varie selon la durée du démembrement et peut atteindre 55% pour un démembrement fixé à 20 ans. Puisque vous ne percevez pas les loyers, vous n’avez rien à reporter sur votre feuille d’imposition ni à vous acquitter de prélèvements sociaux. Vous ne pouvez pas non plus être taxé au titre de l’IFI car ces parts en nue-propriété n’entrent pas dans le calcul de votre patrimoine immobilier.

Attention toutefois, il n’y a pas de marché secondaire pour les parts de SCPI en démembrement, vous n’aurez donc pas la possibilité de les vendre si jamais vous aviez besoin de liquidités. Au terme de l’opération de démembrement, vous récupérez la pleine-propriété des parts de SCPI sans aucune fiscalité. Ce n’est qu’à ce moment-là que vous commencez à percevoir les loyers issus de votre investissement. Vous pouvez aussi espérer avoir un capital plus important que la mise initiale, puisque vous détenez désormais des parts de SCPI en pleine propriété, et non plus sur leur seule valeur de la nue-propriété.

Enfin, le gain de l’opération peut être encore augmenté si les parts ont pris de la valeur depuis leur achat.