Quels sont les inconvénients d'une SCPI ?

Les SCPI présentent plusieurs désavantages, dont au premier chef une absence de garantie sur le capital.

Si les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) offrent de nombreux atouts (investissement peu élevé, gestion déléguée, diversification de l’épargne, rendement important), elles présentent également des inconvénients. En voici les principaux :     

Un investissement non garanti

Contrairement au Livret A ou au fonds en euros de l’assurance vie, le capital (le cumul des versements) d’une part de SCPI n’est pas garanti. Si l’investisseur vend sa part moins cher qu’il ne l’a achetée, il essuie une moins-value.

Les risques liés à la fluctuation de l'immobilier

Une SCPI est constituée de biens immobiliers. Le fonds sera donc impacté en cas de chute des prix de l’immobilier. Par ailleurs, les SCPI étant majoritairement investies dans l’immobilier d’entreprise (bureaux, commerces, entrepôts, hôtels…), la conjoncture économique, ainsi que l’évolution de la consommation, influent sur le taux d’occupation, le montant des loyers ou encore le volume d’impayés de loyers des biens qu’elles gèrent et donc, in fine, sur leur valorisation.

Comprendre les différents types de frais en SCPI 

Les SCPI possèdent beaucoup de frais. Il y a d’abord les frais de souscription, également appelés commission de souscription. Ils oscillent autour de 10% du montant investi en moyenne. Ils correspondent aux frais de collecte servant à rémunérer la société de gestion et/ou ses distributeurs et aux frais de recherche foncière (identification des actifs correspondant à la stratégie d’investissement). Il existe des SCPI sans frais de souscription. Les sociétés de gestion compensent alors en augmentant les autres frais.

Les frais de gestion (ou commission de gestion) sont prélevés directement sur les loyers encaissés par la SCPI auprès de ses locataires. D’ailleurs, le taux de distribution (TD), qui équivaut au rendement, est exprimé net de frais de gestion. Ces frais couvrent les coûts liés à la gestion des locataires, aux charges et taxes foncières des biens, aux travaux d’entretien et/ou de rénovation, à la communication à l’égard des associés (bulletins d’information), à l’organisation des assemblées générales, à l’estimation annuelle du patrimoine, ainsi que la marge de la société de gestion.

La société de gestion prélève également des frais au moment de l’achat (frais d’acquisition) et de la vente (frais de cession) de parts de la SCPI. Des frais de suivi de pilotage de la réalisation des travaux peuvent être appliqués. Ils sont souvent intégrés dans les frais de gestion.

Les SCPI : un investissement peu liquide 

Les détenteurs de parts de SCPI peuvent vendre leurs parts. S’il s’agit de SCPI à capital variable, il faut faire une demande de retrait à la société de gestion. Les parts de SCPI vendues sont alors compensées par les nouvelles souscriptions, dans des délais variant de quelques jours à plusieurs mois. S’il s’agit de SCPI à capital fixe, la revente est organisée sur un marché secondaire par confrontation des ordres d’achat et de vente. Rien ne garantit au vendeur qu’il pourra vendre ses parts rapidement et au prix proposé. Pour s’assurer la « liquidité » de son investissement, l’épargnant peut acquérir des parts de SCPI au travers d’une unité de compte logée dans un contrat d’assurance vie. En cas de retrait (appelé « rachat »), l’assureur avance la somme à l’assuré et se charge ensuite de vendre ses parts.