Quels sont les différents
types de SCPI ?

Il existe trois grandes familles de sociétés civiles de placement immobilier qui ne suivent pas les mêmes objectifs

La SCPI est un statut générique. Il recouvre 3 types de SCPI qui peuvent elles-mêmes intégrer des sous-catégories.

Les SCPI de Rendement

Il s'agit de loin des SCPI les plus nombreuses. Elles visent, comme leur appelation l'indique, à apporter de la performance aux épargnants. Les SCPI de rendement distribuent, le plus souvent tous les trimestres, des revenus aux détenteurs de parts sous la forme d'acomptes sur dividende. Les associés peuvent également espérer réaliser une plus-value en revendant leurs parts. La sociétéde gestion s'occupe de la cession en plaçant les parts en vente auprès de nouveaux investisseurs. La SCPI de rendement peut-être mono-marché (constituées, par exemple uniquement de bureaux d'entreprise) ou diversifiée (comprenant à la fois des bureaux, des commerces, des entrepôts, des cliniques, des hôtels...). L'Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim), qui représente les sociétés gestionnaires notamment de SCPI, a établi sept catégories de SCPI de rendement :

• Les SCPI à prépondérance bureaux.
• Les SCPI à prépondérance commerces.
• Les SCPI à prépondérance logistiques et locaux d'activité.
• Les SCPI à prépondérance santé et éducation.
• Les SCPI à prépondérance hôtels, tourisme, et loisirs.
• Les SCPI à prépondérance résidentiel.
• Les SCPI diversifiées     
   

Selon les dernières données communiquées par l'Aspim, 94.30% de l'actif des SCPI de rendement relevaient de l'immobilier d'entreprise (dont 13.41% de SCPI diversifiées) et seulement 5.70% de l'immobilier résidentiel (logements d'habitation) au 31 décembre 2021.     
Les SCPI de rendement sont également classés par zone géographique. On distingue les SCPI françaises et les SCPI étrangères. Toujours d'après l'Aspim, 18.50% de l'actif des SCPI de rendement sont situés à Paris, 35.20% en région parisienne, 27% hors d'île-de-France et 19.30% à l'étranger (essentiellement en Europe).

Les SCPI fiscales

Ces SCPI s'appuient sur des dispositifs de défiscalisation qui existent dans l'immobilier direct. Elles permettent donc, avant tout, de réduire l'imposition des détenteurs de parts. il existe trois principales catégories de SCPI :

• Les SCPI Pinel. Elles offrent une réduction d'impôt correspondant à un pourcentage du montant investi (dans la limite de 300.000 euros), qui varie selon la durée de mise en location des bien gérés. Les SCPI Pinel commercialisées avant le 1er janvier 2023 proposent un taux de réduction de 12% pour une durée de 6 ans, 18% pour 9 ans et 21% pour 12 ans. Le dispositif Pinel étant en voie d'extinction, les taux des SCPI lancées entre le 1er janvier et le 31 décembre 2023 vont passer à 10.5% pour 6ans, 15% pour 9ans et 17.5% pour 12ans. Enfin, pour celles qui seront mises sur le marché entre le 1er janvier et le 31 décembre 2024, ils tomberont respectivement à 9%, 12% et 14%. Le Pinel et les SCPI éponymes ne seront plus commercialisées à partir de 2025.
• Les SCPI de déficit foncier. Les travaux de rénovations des biens acquis par la SCPI peuvent être déduits du revenu global, dans la limite de 10.700 euros et des revenus fonciers perçu par ailleurs, sans limitation.
• Les SCPI Malraux. Les travaux de rénovation d'immeubles protégés acquis par la SCPI ouvrent droit à la réduction d'impôt, à hauteur de la quote-part de travaux. Généralement, la réduction d'impôt induite pour le souscripteur est égale à 18% du montant investi.

Les SCPI de capitalisation 

Également appelées « SCPI de plus-values », elles distribuent peu ou pas de revenus, mais prévoient des revalorisations progressives des valeurs de parts, permettant à terme de dégager une forte plus-value. Les SCPI de capitalisation sont rares sur le marché.