Immobilier : investissez dans les SCPI via votre contrat d’assurance vie

La SCPI est un excellent moyen de vous lancer dans l’immobilier locatif

Vous souhaitez investir dans l’immobilier mais vous vous sentez découragé par le temps et l’énergie induits par l’achat et la gestion d’un bien immobilier ? Les SCPI constituent une solution toute désignée. Une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) permet d’investir dans l’immobilier locatif via un placement collectif. En effet, la SCPI acquiert et gère un parc immobilier, avec pour objectif de générer des revenus. Ces revenus sont ensuite répartis entre les associés, au prorata leurs parts dans la SCPI.

Pour investir dans des sociétés civiles de placement immobilier, quelques centaines d’euros suffisent. Vous profitez de revenus rapidement (sous 1 à 3 mois). De plus, vous êtes libéré des contraintes associées à un investissement dans un bien physique à louer. Vous n’avez ni crédit à rembourser, ni rendez-vous chez le notaire, ni travaux à superviser, ni locataire à trouver, ni taxe foncière à payer. Avec les SCPI, vous investissez sans vous soucier d’éventuels loyers impayés à recouvrer ou de périodes de vacance locative. En effet, la gestion et l’entretien du parc immobilier sont entièrement pris en charge par la SCPI. De plus, investir dans un ensemble de biens physiques permet de mutualiser les risques, puisqu’il est peu probable d’observer une période de vacance locative ou de travaux sur la totalité du parc immobilier, au même moment. Ainsi, votre prise de risque est réduite. La probabilité de conserver un flux de revenu stable dans le temps est maximisée par rapport à la gestion en direct d’un bien physique unique.

Intégrer une SCPI dédiée à l’immobilier d’entreprise dans votre contrat d’assurance vie pour dynamiser son rendement

En 2021, les rendements moyens des SCPI ont atteint 4,49%. Cependant, il existe plusieurs catégories de SCPI (bureaux, commerces, établissements de santé, hôtellerie, éducation, loisirs…) et toutes affichent des taux de distribution différents. Selon l’Association Française de Placements Immobiliers (ASPIM), pour le premier semestre 2022, les SCPI spécialisées dans la logistique surperforment. En effet, les entrepôts et locaux d’activité permettent des rendements de 5,4%. Les SCPI dites diversifiées (rassemblant toutes les catégories) affichent 5,1%.

Ces niveaux de rentabilité attirent de plus en plus les Français : au premier semestre 2022, la collecte nette des SCPI s’est élevée à 5,2 milliards d'euros, en hausse de 39% par rapport au dernier semestre 2021. Les SCPI à prépondérance « bureaux » ont réalisé 45% de cette collecte nette. Dans le cadre d’un investissement via votre contrat d’assurance-vie, ces rendements sont amoindris. En effet, des frais de gestion sont appliqués par votre assureur. D’autre part, le taux servi est plus faible puisque votre assureur peut en prélever un pourcentage.

Pourquoi investir en SCPI via un contrat d’assurance vie ?

Vous pouvez acquérir des parts de SCPI en direct ou via votre contrat d’assurance vie. En direct, vous achetez des parts auprès de votre banquier ou d’une société de gestion. Le ticket d’entrée varie de quelques centaines à quelques milliers d’euros. L’achat s’effectue à l'occasion de la création ou de l’augmentation de capital de la SCPI.
Lorsque vous investissez par le biais de votre contrat d’assurance vie, votre ticket d’entrée est généralement moins cher. De plus, sur ce montant initial de souscription, une décote de 2% à 5% est appliquée par votre assureur. De nombreux avantages se cumulent : outre un ticket d’entrée moins cher, vous profitez de plus de flexibilité.

Le plus gros avantage de l’assurance-vie est sa liquidité. C’est-à-dire que vous pouvez effectuer des rachats de vos versements à tout moment. Il peut s’agir de rachats partiels ou d’un rachat total. Cela peut être pour financer un nouveau projet personnel ou pour accompagner au mieux votre départ à la retraite. Vous n'avez pas à justifier votre décision de rachat. Cette règle s’applique lorsque vous détenez des fonds en SCPI. Dès lors, vous pouvez vendre vos parts de SCPI à tout instant, sans attendre ni vérifier que la SCPI trouve un nouvel acquéreur. Au contraire, quand vous détenez des parts de SCPI en direct et que vous voulez les céder, vous devez attendre que la SCPI trouve un repreneur de vos parts.

Cumulez les avantages fiscaux de votre assurance vie et de la SCPI

Quand vous achetez vos parts de SCPI en direct, les loyers perçus sont soumis à l’imposition des revenus fonciers, c’est-à-dire aux prélèvements sociaux de 17,2% et à l’impôt sur le revenu (dont le taux dépend de votre tranche marginale d’imposition). De quoi impacter très sérieusement le rendement de votre investissement. À l’inverse, quand vous investissez dans une SCPI via votre assurance-vie, la fiscalité de cette dernière s’applique. Tant que vous ne rachetez pas votre capital et ses plus-values, vous n’êtes pas imposé. Lorsque vous en rachetez une partie (ou la totalité), la fiscalité est moins lourde que la fiscalité des revenus fonciers. C’est d’autant plus vrai lorsque vous détenez votre contrat depuis plus de 8 ans.
La fiscalité de votre assurance vie est la suivante :

• Pour les versements antérieurs au 27 septembre 2017 : vous avez le choix entre une imposition de vos plus-values au barème de votre impôt sur le revenu ou le prélèvement forfaitaire libératoire (PFL). Pour les contrats détenus depuis plus de 8 ans, le PLF est de 7,5%. Pour des rachats entre 4 ans et 8 ans de détention du contrat, ce taux est de 15%. Il est de 35% pour les contrats de moins de quatre ans. Dans les deux cas, les prélèvements sociaux sont de 17,2%.
• Pour les versements effectués après le 27 septembre 2017, le prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30% s’applique en cas de rachat avant l’anniversaire des 8 ans du contrat. À partir de 8 ans de détention de votre contrat d’assurance-vie, le PFU est de 24,7% pour les sommes inférieures ou égales à 150.000 euros. Au-delà de cette somme, le PFU de 30% s’applique.

À retenir

Investir dans des SCPI via des contrats d’assurance-vie présente de nombreux avantages :

• Un ticket d’entrée à partir de quelques centaines d’euros seulement,
• Un moyen de diversifier vos placements et d’en optimiser les rendements potentiels,
• Une flexibilité et une souplesse appréciables,
• Une fiscalité très avantageuse, surtout après 8 ans de détention.