SCPI : comment profiter de l'embellie ?

Après deux années difficiles marquées notamment par une hausse des taux d'intérêt, 2025 semble confirmer la sortie de tunnel pour les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). Les derniers chiffres publiés par l'ASPIM* vont, en effet, dans ce sens. L'an dernier, la collecte nette des SCPI a totalisé 4,6 milliards d'euros, soit une hausse de 29 % par rapport à 2024. Sur le seul dernier trimestre, elle a atteint 1,3 milliard d'euros, soit une hausse de 14 % par rapport au trimestre précédent ! Parallèlement, le taux de distribution a progressé pour atteindre 4,91 % en moyenne contre 4,72 % en 2024. En nombre, la moitié des véhicules du marché ont maintenu ou augmenté leurs dividendes par rapport à l'année précédente. Toutefois, cette embellie n'est pas sans cacher quelques disparités. Toutes les SCPI ne sont effectivement pas logées à la même enseigne si l'on sait que, par catégorie, le taux de distribution moyen varie de 4,2 % pour les SCPI résidentielles à 6 % pour les diversifiées.

Le rendement mais pas que…

La tendance générale n'en reste pas moins à l'amélioration. Et celle des rendements renforce davantage l'attractivité des SCPI au regard de ceux proposés par les placements plus traditionnels. Du reste, ce facteur ne doit pas être le seul critère de sélection. Si le taux de distribution est l'indicateur le plus lisible, pour autant, il ne donne pas une vision complète de l'investissement. Ainsi, il ne tient pas compte de la fiscalité, des frais d'entrée, de gestion, voire de sortie. Il peut, en outre, cacher une performance en trompe-l'œil. Par exemple, les réductions du prix des parts auxquelles ont été contraints certains acteurs sur les deux années difficiles, se sont mécaniquement traduites par une hausse du rendement. Il convient donc de considérer d'autres paramètres. Comme le taux de rentabilité interne (TRI) qui est calculé pour les SCPI sur une durée minimale de cinq ans et prend en compte les revenus perçus, l’évolution du prix des parts et la durée de détention.

Le risque de liquidité

En amont d'un investissement dans une SCPI, il convient également de prendre en considération le risque de liquidité. Car, dans l'immobilier comme dans la pierre-papier, la règle est immuable : pour pouvoir vendre, il faut un acheteur. Dans un contexte difficile comme ce fût le cas lors des années précédentes, c'est un facteur contraignant où la faiblesse des collectes ne peut compenser le volume des parts en attente de revente. Signe de cette tendance, le stock total de parts en attente de retrait a progressé l'an dernier à 2,8 milliards d'euros. Cela ne représente toutefois que 3,1 % de la capitalisation du marché et ne concerne principalement qu’une quinzaine de SCPI gérées par sept sociétés de gestion. En outre, pour pallier ce problème, certains acteurs importants du marché passent en capital fixe pour mettre fin aux rachats automatiques. Un choix qui permet alors à la société de gestion de passer au marché secondaire où les prix sont fixés par l'offre et la demande et non plus sur une valeur de reconstitution (ajustée à plus ou moins 10 % pour fixer la valeur de la part). Mais, dans ce cas, une prime de risque est souvent exigée par les acheteurs.

Miser sur la diversification

S'il est à prendre en compte, le risque de liquidité ne touche que peu d’acteurs.  Surtout, il concerne essentiellement les SCPI à prédominance bureaux qui peinent encore à tourner la page du Covid et la généralisation du télétravail. Cet exemple met surtout en évidence l'utilité d'opter davantage pour un véhicule diversifié plutôt que spécialisé, ce dernier étant plus exposé aux cycles économiques. La diversification offre, en effet, une exposition à l'ensemble du spectre immobilier et donc à un panier de multiples sous-jacents (commerces, résidentiel, logistique, bureaux, éducation, santé…) permettant de mieux répartir le risque locatif. Un seul et même véhicule va pouvoir ainsi concentrer une moyenne de performance générée par cet assemblage d'actifs. Outre la typologique, il est aussi intéressant d'aller chercher de la diversification au niveau géographique en Île-de-France, en régions mais aussi en Europe ou au-delà. En tout état de cause, cette approche est aujourd'hui privilégiée par les investisseurs puisque l'an dernier les SCPI diversifiées ont capté 65 % de la collecte brute et ont enregistré la performance la plus élevée (6,3 %).

Horizon de placement

Investir dans une SCPI doit aussi tenir compte de facteurs d'ordre plus personnel. À commencer par son horizon de placement. Ce paramètre est d'autant plus important que généralement, en matière d'immobilier, il convient de s'inscrire sur le long terme. Les cycles immobiliers sont effectivement longs et les phases de correction peuvent durer plusieurs années. Dans ces conditions, il est recommandé de s'engager sur un horizon de 8 à 10 ans. Un délai qui permettra, le cas échéant, de lisser les fluctuations du marché. Mais également d'amortir les frais d'entrée qui sont utilisés par la société de gestion pour couvrir toutes les charges annexes à l'acquisition d'actifs. Cela va de la recherche du bien, aux frais de notaire, en passant par la rémunération des intermédiaires ainsi que des sociétés qui commercialisent la SCPI. Ces frais correspondent à un pourcentage du prix de souscription de la part, variant en règle générale de 7 % à 12 %. Mais de plus en plus de société de gestion proposent des SCPI « sans frais d’entrée ». Un argument qu’il faut toutefois prendre avec précaution car souvent d’autres frais sont associés à la gestion ou à la revente des parts pour compenser une souscription « gracieuse ».

Quel mode d'investissement ?

Enfin, il est important de savoir qu'il existe différentes formes de détention de parts de SCPI. Suivant sa situation personnelle, fiscale et professionnelle, cela permet de choisir la solution d'investissement la plus appropriée. Il est ainsi possible de passer par une assurance vie ou un contrat de capitalisation. Mais aussi par le crédit qui est fiscalement intéressant puisqu'il permet de déduire les intérêts de l'emprunt des revenus générés par la SCPI. Investir en nue-propriété peut, par ailleurs, être une option judicieuse. Pendant la durée du démembrement de la SCPI, le détenteur des parts ne perçoit pas de loyer et n'est donc pas imposable - il ne peut pas être taxé non plus au titre de l'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) car ses parts n'entrent pas dans le calcul de son patrimoine immobilier. Surtout l'avantage principal d'une SCPI en nue-propriété tient à l'opportunité de bénéficier d'une décote sur le prix d'acquisition qui varie selon la durée du démembrement (7, 10, 15 ou 20 ans). Cette solution est particulièrement adaptée pour préparer sa retraite car elle permet de faire coïncider la durée du démembrement avec celle qui reste jusqu'à la sortie définitive de la vie active.

Une SCPI demeure en 2026 un investissement incontournable pour les investisseurs qui souhaitent s'exposer à l’immobilier sans en supporter la gestion. Cette solution réclame cependant quelques points d'attention avant de s'engager. Outre le rendement, le risque de liquidité et la diversification, il faut tenir compte de ses objectifs, de sa situation personnelle et de sa capacité à immobiliser son capital sur le long terme. Chaque option présente des avantages et des inconvénients qu’il convient d'analyser avec un conseiller.

_{* ASPIM : Association Française des Sociétés de Placement Immobilier, février 2026}