Faut-il investir en SCPI en direct ou via l’assurance vie ?

Comment acquérir des parts de SCPI ?

Vous pouvez acquérir des parts de SCPI en direct. C’est très simple : il suffit d’acheter des parts de SCPI comptant ou à crédit, auprès de votre banquier ou d’une société de gestion. Le ticket d’entrée varie de quelques centaines à quelques milliers d’euros. L’achat s’effectue à l'occasion de la création de la société. Plus tard, il peut s’effectuer au moment de l’augmentation de capital de la SCPI.

Vous pouvez également acheter des parts de SCPI par le biais d’un contrat d’assurance vie. Il s’agit alors d’un achat indirect. Lorsque vous investissez dans des SCPI via votre contrat d’assurance vie multi-supports, ces SCPI deviennent l’une des composantes de votre contrat, au même titre que le fonds euros ou des unités de compte.

Pourquoi investir en SCPI via votre contrat d’assurance vie ?

Investir en SCPI via l’assurance vie permet de profiter des avantages combinés des deux produits. Tout d’abord, le prix des parts est amoindri : les assureurs appliquent généralement une décote comprise entre 2% et 5%. De plus, ils abaissent le minimum de souscription (aussi appelé le ticket d’entrée).

En outre, l’assurance vie propose une fiscalité particulièrement avantageuse, très recherchée par les Français. Les gains que vous tirez de votre investissement en SCPI ne sont pas fiscalisés tant que vous ne les retirez pas. Si vous effectuez un rachat (partiel ou total) de votre capital investi en SCPI via votre assurance vie, alors la fiscalité de l’assurance vie s’applique. Or, celle-ci est beaucoup plus légère que celle pratiquée sur les revenus fonciers (c’est-à-dire sur les parts de SCPI détenues en direct). De plus, elle est dégressive en fonction de la durée de détention de votre contrat : la première tranche concerne les contrats de moins de 4 ans, puis la deuxième ceux entre 4 et 8 ans et enfin la dernière concerne les contrats de plus de 8 ans. La date des versements d’argent (avant ou après le 27 septembre 2017) influe aussi sur votre fiscalité.

Enfin, l’assurance vie est un produit d’épargne parfaitement liquide : que ce soit pour financer un nouveau projet personnel ou pour assumer une urgence financière, vous pouvez effectuer des rachats à tout moment. Autrement dit, vous pouvez vendre vos parts de SCPI quand bon vous semble, sans attendre que la SCPI trouve un autre acheteur.

Quels sont les avantages de l’investissement en SCPI en direct ?

Investir dans une SCPI en direct consiste à acheter des parts nominatives de la société. Pour cela, mieux vaut disposer de connaissances solides sur les marchés immobiliers, notamment ceux concernant les entreprises. Il s’agit de placements pouvant être sensibles aux évolutions de la conjoncture économique.

Le principal avantage de l’investissement en SCPI en direct repose dans le large choix dont vous disposez en matière de sociétés (SCPI fiscales, SCPI de bureaux, SCPI de commerces, SCPI de plus-value, etc.). En investissant via l’assurance vie, votre choix est limité.

De plus, l’investissement en SCPI en direct peut être réalisé à crédit. C’est-à-dire que vous pouvez souscrire un emprunt pour investir, comme si vous achetiez un bien immobilier propre. De plus, le montant de l’investissement n’est pas limité (contrairement à l’achat via l’assurance vie). Enfin, en direct, vous encaissez la totalité des loyers générés, minorés seulement des frais de gestion de la SCPI.

Enfin, la pierre papier facilite la transmission de votre patrimoine. C’est un actif que vous pouvez transmettre à tout moment à vos héritiers. En leur cédant vos parts de SCPI, vous les faites profiter des abattements de droit commun prévus pour les donations.

SCPI en direct ou via l’assurance vie : comment choisir la meilleure solution ?

L’investissement en SCPI en direct permet d’accéder à un grand choix de SCPI. Toutefois, ce placement n’est pas aussi liquide que les placements en SCPI via l’assurance vie. Investir en direct suppose donc que vous disposiez d’un patrimoine financier conséquent et diversifié, avec de l’épargne placée dans d’autres produits plus liquides. Cette liquidité est nécessaire pour pouvoir rapidement faire face en cas d’imprévu.

Par ailleurs, si l’investissement en SCPI en direct est confronté à une fiscalité plus lourde que celui en assurance vie, il constitue un outil très pertinent de transmission de son patrimoine. Cela représente un enjeu majeur à partir de la fin de la vie active ou de la retraite.

Ainsi, la meilleure solution pour investir en SCPI dépend de votre situation, de votre âge, de votre profil d’investisseur, de vos objectifs, de votre goût pour le risque et de votre patrimoine financier. Dans tous les cas, il est toujours pertinent de diversifier son patrimoine, afin de lisser les risques de pertes en capital.

À retenir

Lorsque vous investissez en SCPI, vous pouvez investir en direct ou via une assurance vie. Chacune des deux options présente des avantages, plus ou moins pertinents en fonction de votre situation, de votre profil, de vos objectifs et du niveau de votre patrimoine.