Comment tirer le meilleur parti des SCPI dans votre stratégie patrimoniale ?
L’acquisition de parts de Société civile de placement immobilier (SCPI) constitue une réponse simple et efficace à vos objectifs, que vous cherchiez à terme, à vous constituer un capital ou à avoir une source de revenus complémentaires.
L’immobilier est un actif de premier ordre pour développer et diversifier votre patrimoine. Quand les marchés sont chahutés, que l’inflation s’installe, que les performances des fonds en euros décroissent d’année en année, la pierre tire son épingle du jeu grâce à ses rendements attractifs, stables tout en offrant une exposition au risque modérée.
Comment bénéficier de ces avantages dans le cadre d’un investissement ? L’immobilier locatif n’est pas la seule possibilité, puisque vous pouvez devenir propriétaire de biens grâce aux SCPI (Société civile de placement immobilier)
Ces sociétés prennent en charge l’achat et la gestion d’un parc immobilier. En faisant l’acquisition de parts, vous devenez co-propriétaire d’immeubles de bureaux, d’établissements de santé ou encore de bâtiments de logistique. Chaque mois ou trimestre, vous percevez votre quote-part des loyers encaissés par la société de gestion, après prélèvement de sa commission. Et vous n’avez à vous soucier ni de la recherche des locataires, ni de la gestion de travaux ni de toutes les autres contraintes de la gestion locative.
Les SCPI affichent de solides performances, que la crise sanitaire n’a pas entamé. Le rendement moyen s’est établi à 4,45 % en 2021, selon l'ASPIM.
Quels sont les projets auxquels les SCPI apportent une réponse efficace ?
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La constitution d’un capital, même avec une mise de départ modeste
Les SCPI rendent l’investissement immobilier accessible à tous, puisque quelques centaines d’euros suffisent pour faire l’acquisition de vos premières parts. Mais leur flexibilité vous permet d’aller plus loin.
Vous pouvez par exemple acheter des parts de SCPI en démembrement. C’est un moyen de bénéficier d’un rabais, de l’ordre de 30 % car vous êtes propriétaire de la nue-propriété. Le temps du démembrement, vous ne percevez pas de loyers et en toute logique, ne voyez pas votre imposition alourdie. Cet aspect est important si vous êtes soumis à l'IFI, puisque c’est à l’usufruitier d’intégrer les parts de SCPI dans son revenu et non au nu-propriétaire.
Au terme du remembrement, à l’horizon d’une dizaine d’années, vous recouvrez la pleine propriété de vos parts. Vous pouvez décider de les conserver afin de percevoir vos premiers loyers. Mais si vous souhaitez financer un projet, comme l’achat d’un bien immobilier, la vente de vos parts vous permettra d’avoir un capital pour le financer. D’autant que le bien aura potentiellement pris de la valeur (voir l’exemple ci-dessous).
Autre possibilité pour vous constituer un capital pour financer vos projets futurs : vous pouvez acheter des parts de SCPI chaque année, pour vous bâtir un patrimoine immobilier progressivement. Il est également possible de les acheter à crédit et ainsi bénéficier de l’effet de levier pour développer votre patrimoine.
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Un exemple de SCPI en démembrement Un couple de 60 ans décide de profiter du régime des donations, pour aider leur fille unique à se lancer dans la vie. Celle-ci reçoit 100.000 euros (soit 50.000 euros de chacun d’entre eux), sur lesquels les parents n’auront aucun droit à payer grâce à l’abattement applicable aux donations en ligne directe. Agée de 25 ans, la bénéficiaire cherche à se constituer un capital en vue d’un achat immobilier. Elle dispose d’un temps de placement long car elle souhaite avant tout être bien lancée dans la vie pour choisir la ville où s’installer. L’investissement en SCPI en démembrement répond à son projet. Un exemple d’allocation avec un investissement de 100.332 euros :
Dans 10 ans, la valeur estimée du portefeuille en pleine propriété sera de 153.742 euros (Cœur de régions 63.390 euros+ Epargne Pierre 45.552 euros + Pierval Santé 44.800 euros), sans compter la revalorisation potentielle de la valeur des parts. |
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La recherche de revenus complémentaires
En plus de vous constituer un capital, les SCPI répondent aussi à une recherche de revenus complémentaires.
En tant qu’associé, vous percevez les loyers issus du patrimoine immobilier géré par la SCPI. Toutefois, en raison du délai de jouissance, il faudra attendre entre 3 à 9 mois pour avoir vos premiers loyers. C’est le temps nécessaire à la société de gestion pour rechercher de nouveaux biens immobiliers, en faire l’acquisition, puis commencer à en percevoir les premiers loyers.
Ce délai de jouissance n’est valable que lors de la souscription, vous percevrez par la suite régulièrement des revenus, chaque mois ou trimestre.
Si votre recherche est plutôt d’avoir des revenus complémentaires dans quelques années, par exemple lors de votre retraite, l’acquisition de part en démembrement est idéale.
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La diversification, un critère essentiel Les SCPI vous permettent d’accéder à un large choix de biens immobiliers. Profitez-en pour vous constituer un portefeuille diversifié. Ainsi vous maximisez les chances de profiter des rendements des secteurs les plus dynamiques et dans le même temps, diluez les risques. La diversification peut s’opérer sur la typologie des actifs immobilier (bureaux, commerces, santé, logistique…) mais aussi sur leur localisation (Grand Paris, régions, urbain/péri-urbain, France, Europe…). |
Les SCPI méritent une place de choix dans une stratégie patrimoniale, puisqu’elles permettent de donner vie à de nombreux projets. Toutefois les offres sur le marché sont nombreuses. Pour identifier celles qui répondent à vos attentes tout alliant solidité et performance, l’expertise est essentielle. Un conseiller en gestion de patrimoine saura vous accompagner pour réaliser les investissements qui répondent à vos besoins et à vos objectifs patrimoniaux.
Ce qu’il faut savoir avant d’investir :
L’investissement en SCPI est un investissement de long terme qui présente un risque de liquidité lors de la revente des parts et un risque de perte en capital dépendant des conditions conjoncturelles économiques et immobilières, notamment de la location des immeubles.
Les performances passées ne présagent pas des performances futures.
