6 idées reçues sur les SCPI

Idée reçue n°1 : l’investissement en SCPI n’est pas un investissement dans la pierre

Une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est dédiée à l’achat et à la location de plusieurs biens immobiliers simultanément. Quand vous rejoignez le capital d’une telle entreprise, vous en détenez des parts sociales. Vous accédez ainsi, de fait, au marché de l’immobilier locatif.

Certes, vous ne détenez pas directement un appartement ou une maison. Mais en détenant des parts dans une SCPI, vous récupérez des revenus locatifs, dont le montant est réparti entre les associés selon le pourcentage de capital que chacun détient. On parle d’investissement dans la “pierre papier”.

Idée reçue n°2 : investir en SPCI n’est pas rentable

Au contraire, le placement peut être tout à fait rentable. Les SPCI représentent un placement stable, peu susceptible de présenter des fluctuations rapides et démesurées. C’est un actif décoléré des marchés financiers et boursiers : il est à l’abri de la spéculation.
Un investissement en SCPI est pertinent lorsqu’il s’agit d’un placement de long terme. Ainsi, les fluctuations baissières peuvent être lissées dans le temps. Les risques de pertes en capital peuvent être compensés par des rendements élevés, accompagnant les périodes fastes.

Ainsi, sur le long terme, les rentabilités affichées par les SCPI sont supérieures à celles marché locatif classique, selon l’Association Française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM). Entre 1989 et 2019, les SCPI ont servi un rendement annuel moyen de 6,1%. En 2021, elles ont atteint 4,45% tous secteurs confondus.

Idée reçue n°3 : la SCPI n’est pas un placement destiné aux jeunes investisseurs

Faux ! Au début de la vie active, on pense souvent que l’achat d’une résidence principale est la seule option possible. Une fois ce logement acquis, l’immobilier locatif semble impossible : il faut patienter plusieurs années avant de pouvoir réunir les fonds nécessaires à une nouvelle acquisition. Pourtant, les SCPI permettent de contourner ce manque de liquidité. C’est une manière répandue de faire ainsi fructifier son argent, d’autant que le placement immobilier est réputé solide sur le long terme. Il est idéal pour les jeunes ne disposant pas d’un apport financier suffisant pour obtenir un crédit immobilier (supplémentaire) auprès des banques.

Avec les SCPI, vous pouvez accéder au marché immobilier locatif à tout moment, avec seulement quelques centaines ou milliers d’euros. En effet, il s’agit d’acquérir des parts sociales dans une société, qui elle-même achète, vend, et gère un parc immobilier diversifié. Les biens sont acquis grâce à la mise en commun des fonds de plusieurs investisseurs.

Idée reçue n°4 : les critères pour sélectionner sa SCPI sont opaques

Les critères les plus importants à retenir dans le choix d’une SCPI sont à la fois faciles à comprendre et simples à identifier. Parmi eux, le taux d’occupation du parc immobilier : plus il est élevé, plus la SCPI loue ses biens et donc plus elle optimise votre placement. Ce chiffre est public et accessible pour chaque SCPI.

L’autre critère concerne le patrimoine immobilier de la SCPI. Veillez à bien sélectionner une SCPI proposant un parc immobilier diversifié : plusieurs secteurs et plusieurs zones géographiques. Ainsi, les risques de vacance locative et de désengagement des locataires sont mutualisés et amoindris. Vous pourrez plus aisément dégager de bons rendements sur le long terme. Enfin, prenez soin de vérifier le « report à nouveau » de la SCPI. Il s’agit du cash détenu par la société pour anticiper des travaux ou stabiliser les versements en cas de contretemps.

Idée reçue n°5 : les parts de SCPI ne peuvent pas être acquises en démembrement

Il est possible d'investir en SCPI par le biais du démembrement. C’est même une pratique assez courante.

Lorsque vous détenez des parts de SCPI en direct, la fiscalité est lourde, surtout pour les personnes les plus fortement imposées. En effet, les revenus de parts de SCPI sont soumis à l’impôt sur le revenu selon votre taux marginal d’imposition (auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2%). Le démembrement permet de différer les revenus générés par la SCPI au moment de son échéance. En effet, pendant la durée du démembrement, les revenus versés par les SCPI reviennent à l’usufruitier. Au terme du démembrement, l’investisseur récupère la pleine propriété du bien et des revenus. C’est idéal pour compenser ses revenus une fois à la retraite, par exemple.

Idée reçue n°6 : il est compliqué de sortir d’une SPCI

Lorsque vous achetez des parts de SCPI, vous pouvez le faire en direct ou via une assurance vie. La deuxième option a le mérite de proposer un produit parfaitement liquide : vous pouvez racheter votre capital (en partie ou en totalité) à tout moment, sans aucune justification. Alors qu’en direct, si vous voulez récupérer votre argent et vendre vos parts de SCPI, la SCPI doit d’abord trouver un autre acquéreur. Cela peut prendre un peu de temps. Néanmoins, le marché immobilier d’entreprise est un secteur dynamique, avec beaucoup d’offres et beaucoup de demandes. En général, les délais pour trouver un acheteur de parts de SCPI sont assez courts, surtout si vous aviez bien pris soin de choisir une SCPI attirante. Autrement dit, une SCPI disposant d’un parc immobilier important et diversifié, réparti entre plusieurs secteurs et plusieurs zones géographiques, afin de bien lisser les risques.

À retenir

Il existe beaucoup d’idées reçues sur l’investissement en SCPI. Pourtant, investir en SCPI s’avère pertinent pour chacun souhaitant diversifier son patrimoine de manière dynamique, et sur le long terme. S’il est bien réfléchi et bien mené, il s’agit d’un produit financier à la fois sûr, rentable et flexible.